越秀地产以 236 亿元天价，拿下了广州河汉"马场一期地块"。这价钱什么想法呢？不仅是广州的"新地王"，更是远超深圳前海地块，踏进寰宇前五的超等存在。可为什么在房企宽绰"缩表"确当下，还有东谈主敢砸巨资豪赌一块地？而这场史诗级土拍，又是否意味着，房地产真迎来大转变了？
先问一句，这块地到底什么来头？它是珠江新城终末一块大限制可开导的住宅用地（含商住复合），是真确的"绝版资源"。珠江新城是什么处所？中国三大 CBD 之一，广州的腹黑，而它上一次供地，照旧 2010 年亚运会之前，照旧整整 16 年莫得新增宅地供应。
在房地产的逻辑里，地段的稀缺性，决定了价值的天花板，而马时局块，碰劲站在了这个天花板上。固然，这天花板啊，也不是你说抢就能抢的？"马场一期地块"起拍价即是 186.4 亿元，8 家房企参拍，清一色的"国度队"或处所巨头：越秀、保利、中海、华润、招商、华发 ……
竞拍运行，前 100 轮还算"随和"，但当总价飙到 213 亿元时，只剩下了保利和越秀"至人打架"，每一轮涨价 2000 万，9 个小时，243 轮，平均每 2 分钟一次出价。最终呢？越秀地产以 236.04 亿元胜出，溢价率 26.6%，住宅可售楼面价干到 8.58 万元 /㎡。
不少东谈主提问了，溢价这样多才拿到地，楼面价齐干到近 9 万了，将来房价得卖几许啊？咱们来算一笔账，楼面价近 9W/㎡，广州建安、税费、营销加起来 2-3 万 /㎡，空洞伙本就到了 12 万元 /㎡，按 20% 利润率规划，开云app售价至少得 15 万元 /㎡起步。
夸张吗？不错说，相等夸张了。可就在地块几百米外，当今的顶豪标杆"侨鑫 · 汇悦台"，2026 年 2 月最新成交数据二手房均价照旧飙到了 25.77 万元 /㎡，前年 11 月开盘的"保利 · 玥玺湾"，2026 年 1 月网签 30 套，成交均价也卖到了 15.96 万元 /㎡。
这诠释了什么？在中枢金钱眼前，"躺平"是伪命题。而在房地产握续低迷 4 年之后，市集也确乎需要一个"记号性事件"来重振信心。那是不是意味着，房地产真迎来大转变了？是转变，但不是"普涨式"转变，而是"分化式"转变。具体若何个分法呢？
第一，城市分化，一线回暖，三四线继续阴跌。一线城市中枢性段，因东谈主口、产业、资源靠拢，优质金钱依然稀缺。而无数三四线城市，东谈主口流出、库存高企，房价仍无复古。
{jz:field.toptypename/}第二，板块分化，中枢金钱高潮，远郊盘无东谈主问津。像马时局块这样的中枢金钱，将来只会更贵。但黄埔、增城、从化的刚需盘，可能还要继续"以价换量"。
第三，居品分化，豪宅高潮，刚需平价。高端改善型、顶豪居品，因稀缺性和金钱避险属性，价钱坚挺致使高潮。平时刚需盘，则面对库存压力和战略调控，难有大涨空间。
是以，别被"地王"吓倒了，这跟你买房没太大连系。关于刚需来说，当今的策略依然是：买中枢城市，买中枢性段；买有产业复古、东谈主口流入的区域；辩认远郊、辩认"鬼城"式新城。
将来几年，楼市不会再有"普涨听说"，但也不会透顶崩盘，它将参预一个更老练、更分化、更感性的时期。
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